オーナーチェンジ物件が居住用より安くなる理由

おっと　大畑です。

オーナーチェンジ物件が居住用物件に比べて安くなる理由を、支払例を踏まえてわかりやすく説明します。

1.支払例の比較

まず、1億円のマンションを居住用とオーナーチェンジ（投資用）で購入した場合の支払い例を見てみましょう。

居住用（住宅ローン）の場合:

自己資金：2,000万円
ローン期間：35年
金利：0.345%
月々の返済額：約20.2万円
総支払額：約8,493万円

オーナーチェンジ（投資用）の場合:
自己資金：2,000万円
ローン期間：30年
金利：2.0%
月々の返済額：約29.6万円
総支払額：約1億645万円

このように、オーナーチェンジ物件では居住用物件に比べて月々の返済額が約9.4万円も高くなります。また、総支払額も大きく増えるため、投資家にとってはかなりの負担になります。

2.オーナーチェンジ物件のリスクと金融機関の対応

オーナーチェンジ物件は、賃借人付きの状態で売買されるため、投資家は物件を自分で使うことができず、家賃収入に頼ってローンを返済することになります。しかし、賃借人が退去したり、家賃滞納が発生したりすると、投資家が直接ローンを返済しなければならないリスクが高まります。

金融機関はこうしたリスクを考慮して、オーナーチェンジ物件に対しては金利を高く設定し、ローン期間を短くしています。これにより、ローンの未回収リスクを低減しようとしているのです。

3.なぜオーナーチェンジ物件は安くなるのか

上記の理由から、オーナーチェンジ物件を購入する際には、投資家が高い金利と短いローン期間に対応する必要があります。つまり、月々の返済額が大きくなるため、物件価格を下げて負担を軽減する必要があります。

投資家が収益を得るためには、月々の返済額を家賃収入でカバーし、さらに利益を上げる必要があります。そのためには、物件価格を相場より安く設定し、購入しやすくする必要があるのです。これが、オーナーチェンジ物件が居住用物件より安くなる主な理由です。

要するに、オーナーチェンジ物件の価格が安いのは、投資家が高い返済額に対応しつつ、リスクを考慮しても利益を出せるようにするための調整であり、これが物件の安さにつながっているのです。