Stage 03.媒介契約の締結神戸市中央区のマンション売却を成功に導く。

実査定をふまえた上で、売出価格を決定します。この売出価格の決定は、後の販売活動に大きく影響しますので、慎重に決めなければなりません。その次に、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく媒介契約を、お客様と弊社との間で締結していただく必要があります。なお、媒介契約には、３種類の書式があり、それぞれ特徴があります。媒介契約後、不動産情報共有システム「レインズ」に物件情報を掲載し、さまざまな方へ物件情報を提供致します。
Stage03は「売却価格決定」と「媒介契約の種類」、そして「レインズについて」をご説明致します。

売却価格決定にあたって

上記の三角形は需要と売却価格を表しています。
価格が高くなると需要が小さくなっていき、価格が低くなると需要が大きくなっていきます。三角形の最上部（査定価格よりも高い価格）で売れる場合としては、お隣の方が購入されるといったような特殊事情がある場合などです。その次が、校区限定や親戚の方が近くにお住まいなど、狭い範囲で物件をお探しの方などが購入される場合です。以上のように条件があえば、査定価格よりも高い価格で成約に至る可能性があります。

標準媒介契約の種類

専任媒介契約	同時に複数の仲介業者へ依頼することができず、１社のみに売却を依頼することになります。依頼を受けた仲介業者は、物件情報をレインズへ登録することが義務付けられています。 メリット…広告展開がコントロールできることです。媒介依頼した業者がポイントを絞って広告を打っていきますので、売れ残り感をできるだけ出さずに売却活動ができることになり、売出価格を維持しやすくなります。また、売主様の利益保護の観点からも適切な助言等が受けられ、不測の事態や損害が起こりにくくなります。 デメリット…自ら買主様を見つけることで、売主様・買主様双方から手数料を受領することを目的に、レインズへ登録しない、物件を他の業者に案内させないなど、仲介業者自身で囲い込んでしまうケースがあります。実際には売れる物件にも関わらず、仲介業者が情報を公開しないことで、売れなくなってしまう恐れがあります。私たちはこういった行為は一切行わず、早期成約を最優先として活動します。
一般媒介契約	同時に複数の仲介業者に依頼することができます。 メリット…同時に複数の媒介業者に依頼する為、業者間の競争意識が促進され、折込広告等の広告が一気に出ます。そのため、すぐに対象不動産の近隣エリアに周知徹底でき、売却に至るまでのスピードは早くなるのが一般的です。 デメリット…一気に多数の広告が展開される為、すぐに売れ残り感が出てしまい、早期に価格を下げていかなければならなくなることです。また、売主様の立場に立った助言等が疎かにされるケースも多く、昔の売買契約を成立させるためだけという形に陥りがちです。また、売主様自身がすべての業者とやり取りをしなければいけないので、煩わしいところもデメリットになります。
専属専任媒介契約	条件・メリット・デメリットともに専任媒介契約とほぼ同じです。ただし、売主様自ら買主様を探してきた場合にも、仲介業者を通して契約しなければならないという点が追加されます。

指定不動産流通機構「レインズ」とは？

指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称 「レインズ」と呼ばれています。現在、全国に4法人（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）が 設立されており、それぞれの法人が担当する地域の不動産情報の交換業務等を行っています。 指定流通機構による情報交換を通して、毎年10万件以上の売買が成立しています。
各不動産仲介業者は、このレインズシステムを中心に仲介業を営んでいます。
売主様からの媒介契約（売却依頼）を受けると、不動産業者は物件情報をレインズへ登録しな ければなりません。専任・専属専任媒介契約の場合、登録は法律で義務付けられています。 物件情報をレインズへ登録しますと、他の不動産会社も物件情報の閲覧が可能になり、それ ぞれの顧客へ紹介できるようになります。 尚、一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務はございませんが、TOANETでは早期売却 のため、レインズへの登録をお約束致します。

上記の表のように、物件情報をレインズに登録されさえすれば、多くの顧客に提供することができ、より効果的に販売することができます。

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