みなさまこんにちは！
TOANETの堂本です。
神戸市中央区のマンションに特化したTOANET株式会社による、新築マンションの徹底調査！
今回は、北長狭通4丁目に関電不動産開発株式会社が分譲する、『シエリア神戸元町』をご紹介します。
気になる定期借地権付きマンションとは？当社営業による徹底調査を行いました。
※2021年6月28日時点の情報です。今後変更される場合があります。
目次
北長狭通4丁目とは
北長狭通4丁目は、JR神戸線「元町」駅 から徒歩約2分、阪神本線「元町」駅からも 徒歩約2分、山側に出た場所です。
神戸市立神戸生田中学校、神戸市立神戸幼稚園、パルモア病院、兵庫県学校厚生会などがあります。
北長狭通4丁目は、鯉川筋より西にあたります。
鯉川筋から西に入ってすぐ、兵庫県私学会館があった場所に、その建て替えと共に新築マンションが建設される模様です。
建設現場では、杭の工事が始まっている様でした。
杭は、建物をしっかり支える役割を果たします。
これはまだ地面の下の工事にとりかかったばかりで、建物の建ち方は全然わからない段階です。
杭工事が終われば、基礎工事 → 躯体工事 → 内装工事・外装工事 → 仕上工事・外構工事と進んでいきます。
建物がどのように工事されているかを確認できる機会はなかなか無いので、気になる方はぜひ建設現場に足を運んでみてはいかがでしょうか。
神戸市都市計画情報
今回建築予定の土地の都市計画情報を以下にまとめました。
| 用途地域 | 商業地域 |
|---|---|
| 都市計画区域 | 市街化区域 |
| 指定建蔽率 | 80% |
| 指定容積率 | 400% |
| 防火指定 | 防火地域 |
| 高度地区 | 高度指定なし |
| 文化財保護法 | 旧三の宮駅構内遺跡 |
| その他 | 都心機能誘導地区、中央駐車場整備地区 |
旧三の宮駅構内遺跡
埋蔵文化財として「旧三の宮駅構内遺跡」が指定されています。
実は三ノ宮駅は現在地よりも西よりの、現在の元町駅付近に設けられていたのです。
1874年（明治7年）に官営鉄道（現在の東海道本線）が設置されました。
当時三ノ宮駅は元町駅付近に設けられていました。
昭和に入ると神戸市の都市計画に絡み、市街を分断する形になっていた鉄道省線(国有鉄道線)を高架線に変更して1931年(昭和6年)の完成とともに現在地へ三ノ宮駅が移転されたそうです。
地元からは、旧・三ノ宮駅の位置に再び駅を設置して欲しいと請願が出され、1874年（明治7年）に元町駅と命名されました。
旧三ノ宮駅が現在の元町駅付近にあったため、このような埋蔵文化財地域として指定されているんですね。
建築確認とは別に、市役所に届出が必要とされています。
兵庫県私学会館の建て替え
兵庫県私学会館は、公益社団法人兵庫県私学振興協会の施設です。
現在は建て替えに伴い、神戸市中央区中山手通6丁目1番1号 生田庁舎3階に事務所を仮移転しています。
仮移転期間は、令和2年7月20日から3年間の予定です。
公益社団法人兵庫県私学振興協会では、私立学校の経営に関し必要な資金の貸し付け、私立学校教育の助成、その他学校教育に関する援助を行い、私立学校教育の振興を図っています。
設立の経緯
兵庫県の私学は、昭和37年以降の高校生徒急増期と昭和40年以降の高校生徒急減期を迎えるにあたり、施設設備の拡充と経営の安定化を図って、私立学校教育の使命達成のため、 私学振興の恒久的対策として、私学振興基金制度設立の機運が高まった。
昭和38年に私学側は、兵庫県の指導と援助により設立準備委員会を設け、設立準備を進める一方、兵庫県においても昭和38年度に独自の立場で本制度の可否や効果について検討した結果、兵庫県私学は私学振興基金制度を速やかに設立し、兵庫県は積極的に出資育成の措置を図るべきであるとの結論を得て、（社）兵庫県私学振興協会が設立されることとなった。
私学会館の沿革
昭和39年/1964年
・4月14日 設立総会開催社団法人兵庫県私学振興協会の設立承認定款、業務方法書などを制定役員選任、県下50の小・中・高等学校を設置する学校法人が正会員として加盟
・5月22日 兵庫県教育委員会から、民法第34条に規定する公益法人として社団法人兵庫県私学振興協会の設立の許可を受ける(学)武庫川学院理事長公江喜市郎氏を理事長に選任、同日理事長に就任
・6月5日 神戸地方法務局へ設立登記
・8月1日 事務局を兵庫県庁内に設置し業務を開始
昭和43年/1968年
・3月2日 事務局を「神戸市生田区北長狭通4丁目1の34 兵庫県私学会館内」に移転
昭和49年/1974年
・6月11日 創立10周年記念式典を挙行
昭和50年/1975年
・4月14日 私立高等学校入学資金貸付事業を兵庫県から受託
昭和55年/1980年
・12月1日 神戸市の行政区画の変更及び住居表示実施に伴い事務局の住所が「神戸市中央区北長狭通4丁目3番13号」となる
昭和56年/1981年
・10月14日 (学)玉田学園理事長旭一美氏を理事長に選任、同日理事長に就任
昭和59年/1984年
・6月26日 創立20周年記念式典を挙行
昭和61年/1986年
・5月31日 (学)武庫川学院理事長日下晃氏を理事長に選任、同日理事長に就任
平成6年/1994年
・6月27日 創立30周年記念式典を挙行
平成13年/2001年
・10月31日 (学)夙川学院理事長増谷勳氏を理事長に選任、同日理事長に就任
平成14年/2002年
・5月31日 (学)三木学園理事長三木一正氏を理事長に選任、 同日理事長に就任
平成15年/2003年
・4月1日 私立高等学校修学支援事業を兵庫県から受託
平成16年/2004年
・6月24日 創立40周年記念式典を挙行
平成21年/2009年
・4月1日 貸付事業で「耐震化整備資金」を新設
平成24年/2012年
・4月1日 私立小・中・高等学校教職員に対する研修事業等への助成事業を新設
平成25年/2013年
・4月1日 公益法人への移行に伴い、「公益社団法人兵庫県私学振興協会」に名称変更、同日登記
平成26年/2014年
・6月17日 (学)神戸村野工業高等学校理事長 村野利昭氏を理事長に選任、同日理事長に就任
定期借地権とは
定期借地権とは・・・期限付きで土地の貸借を行い、期間終了後に所有者に土地を返します。すなわち将来マンションを取り壊します。
メリット
・土地の固定資産税、都市計画税の負担がない（地代は別途要）
・所有権マンションと比べて価格が安くなる
デメリット
・土地を返還しなければならない。
・定期借地権期間満了に近い時、住宅ローンを最大期間で組めない可能性がある。
・期間満了後、更地返還のため解体積立金が必要となる。
一見デメリットが目立ちますが、『シエリア神戸元町』のように鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年とされていて、マンションに限らず建物はいづれかは老朽化し、建て替えの時期がおとずれます。
本マンションの定期借地期間は、引渡日より2094年8月31日(解体工事期間含む)までとなっています。
約70年経つと所有権はなくなり、自由に住み替えが可能です。
マンションを永久の資産と考えず、『所有する』ということにこだわらないお客様にはお勧めです。
シエリア元町プロジェクト概要
シエリア元町のプロジェクト概要は、以下の通りです。
| 所在及び地番 | 神戸市中央区北長狭通4丁目3番10、3番18、3番19 |
|---|---|
| 建築物の用途 | 事務所・共同住宅(ファミリー65戸) |
| 工事の種別 | 新築 |
| 敷地面積 | 1,688.04㎡ |
| 建築物の延べ面積 | 7,512.18㎡ |
| 建築物の高さ | 58.60ｍ |
| 接する道路の幅員 | 西4.0ｍ 南6.0ｍ |
| 建築物の階数 | 地上18階 |
| 着工予定 | 令和2年12月中旬ころ |
| 完了予定 | 令和5年9月上旬ころ |
| 建築主の住所氏名等 | 大阪市北区中之島3丁目3番23号 関電不動産開発株式会社 |
| 設計者の住所氏名等 | 大阪市西区西本町1丁目4番1号オリックス本町ビル5階 株式会社IAO竹田設計 |
| 工事施工者の住所氏名等 | 大阪市中央区伏見町3丁目2番6号 株式会社鍛治田工務店 |
外観完成予想図を見る限り、2階から住戸がありそうですね。
1フロアに4邸、一部上層階は2～3邸の住戸配置となるのでしょうか。
気になる分譲価格は？
気になるのはやはり、分譲価格ですね。
残念ながら、価格は未だ発表されていません。
モデルルームがどこにできるのかも、気になりますね。
専有面積は、59.36m2～109.24m2、間取りは2LDK～3LDK、販売開始は2021年11月中旬、入居時期は2023年9月上旬の予定の様です。
今後、新築マンションプロジェクトの続報をお届けできたらと思います。
昨今は神戸市中央区のマンション用地にも限りがあり、駅に近い新築マンションは少なくなってきています。
JR元町駅から徒歩2分の至便な立地に建つこちらのマンションを、一度は検討してみたいという方も多いのではないのでしょうか。
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