ワコーレ　ザ・神戸旧居留地レジデンスタワーを徹底調査　

みなさまこんにちは！
TOANET株式会社の大畑です。
今回は海岸通１丁目に和田興産株式会社が分譲する新築マンション「ワコーレ　ザ・神戸旧居留地レジデンスタワー」について徹底調査しました。
追記　2020/4/14ワコーレ　ザ・神戸旧居留地レジデンスタワーに決定のようです

海岸通１丁目に分譲

海岸通１丁目は皆様ご存知の大丸神戸店の南西側にあります。

日本郵船が保有していた旧神戸郵船ビルの西側に広がる駐車場(赤で囲ったエリア)が今回の対象地となります。

旧居留地の雰囲気を現代に残す建物

郵船ビルは日本港運が取得し既に神戸メリケンビルにその名称を変更しています。建物の売却後も日本郵船がそのまま継続して入居中です。
旧神戸郵船ビルは初代米国領事館跡地に1918年に建築された近代ビルです。
当時は銅葺きの屋根と円形ドームという外観でしたが、1945年の神戸大空襲で焼失しました。
その後1994年に日本設計、大林組・藤木工務店による耐震補強工事を行っており、阪神・淡路大震災を軽微な被害で乗り越えました。
まさに旧居留地の雰囲気を現代に残す建物といえるのではないでしょうか。

そんな神戸メリケンビルの隣地は長年時間貸駐車場として運営されていました。
その駐車場を和田興産が取得しました。
その敷地面積は約1,300㎡と高層マンションも建設可能な広さとなっています。
現在はアスファルトが剥がされ更地になっています。

気になる開発事業計画

現地看板に記載されている内容と届いたＤＭの内容を下記にまとめました。

名称	(仮称)ワコーレ　ザ・神戸旧居留地レジデンスタワー
所在地	神戸市中央区海岸通1丁目1番2の一部(登記簿)
地域・地区	商業地域、防火地域、中央駐車場整備地区、みなと元町タウン憲章、都心機能誘導地区(都心機能活性化地区)
地目	宅地
建蔽率・容積率	80%・700%
構造・規模	鉄筋コンクリート造地上19階建、地下１階建
総戸数	128戸
敷地面積	1,317.89㎡
建築面積	1,006.99㎡
建築延床面積	12,651.95㎡(うち容積対象面積9,223.96㎡)
高さ	59.98m
建築確認番号	第ERI-19042878号(2020年１月6日)
駐車場	57台
バイク置場	13台
自転車置場	129台
間取り	1LDK～4LDK
住戸面積	35.90㎡～200.68㎡
バルコニー面積	6.76㎡～49.91㎡
室外機置場面積	0.68㎡～1.00㎡
アルコーブ面積	0.80㎡～8.22㎡
MB・PS面積	0.45㎡～0.87㎡
竣工予定	2022年９月下旬
入居予定	2022年11月下旬
事業主	和田興産株式会社
設計・管理	有限会社大土呂巧建築設計事務所
施工	東レ建設株式会社

2020年７月に施行される土地利用規制の関連条例改正を控え、建築確認を取得したマンションです。今回建築確認の取得が2020年１月、すでに工事着工しているということで、都心機能誘導地区の規制を受けることのない最後の大型マンションとなります。

高さが60m以下なのはなぜ？

開発事業計画を調べていくと気になったのは高さが59.98mという点です。
条例で制限されているのではないかと思い調べてみました。
海岸通１丁目に係る制限は下記の３つです。

①中央駐車場整備地区
駐車場法に基づき主に用途地域の商業地域内などで、円滑な道路交通を確保するために、地方公共団体が指定する地域です。また、条例により一定規模以上の建築物については、駐車施設の設置を義務付けることができると定めています。この地区に指定された区域では、地方公共団体は路上駐車上及び路外駐車場を設置することになります。

②みなと元町タウン憲章
建築物等の新築、増築、改築、撤去、大規模の修繕、宅地の造成その他の土地の形質の変更、その他街なみ景観の形成に影響を及ぼすおそれのある行為をする者は、協議会定例会に出席し、行為の内容を説明の上、関係者の了解を得るよう努めなければばりません。た建築できる建築物にも一定の制限があります。

③都心機能誘導地区(2020年７月施行)
三宮駅を中心とする都心の都市機能とバランスのとれた都心居住を誘導していくため、住宅等の立地を抑制する地区です。住宅系の建築の際は容積率が400%にまで制限されます。

ともに地域の駐車スペースや外観のバランスを保つ目的で設定された条例であり、
調査した結果高さの制限は関係ありませんでした。

ではなぜ60m未満におさえているのでしょうか。
実は、
建築基準法では高さ60ｍを超える建物については超高層建築物と定義しており、これに該当する建物については建物の構造耐力についてより厳しい基準を設けています。
そのため、高さ60ｍ以上の建物はよりコストがかかるんだそうです。
つまり容積率の恩恵を受けれる間に、コストや建築期間等を勘案した結果60m未満になったということかと思います。

イメージパース

大土呂巧建築設計事務所設計の外観イメージです。
地上19階建のタワー型マンションです。低層部は隣に建っている神戸メリケンビルの外観をモチーフに統一されている点は旧居留地らしさを感じます。
10階より上の南面の角住戸にはコーナーサッシを採用しています。正式な図面がわかりませんのでカーテンウォールであるかは現時点では不明です。
8,9階の2層吹き抜けのようなガラス張り部分があります。住民専用ラウンジが配置されているのではともいわれています。
全体的に神戸では少しめずらしいデザインですが、旧居留地らしい洗練されたイメージが感じ取られますね。
まだデザインの変更等があるかもしれませんので注意深く見守ることにしましょう。

敷地計画

マンションの敷地計画図です。
北側に接道している道路は４２条２項道路ですので約4.4㎡の敷地後退が必要な様ですね。敷地後退部分は神戸市に帰属されるでしょう。
建物北西部分にはエレベーターパーキングやゴミドラムが配置される予定です。
よく見ると駐車スペースが５７台となっています。エレベーターパーキングが４８台となっていますので９台分は平置きになるのではないでしょうか。
もし平置きになるのでは賃貸駐車場ではなく、車庫権利として分譲されるかもしれませんね。平置きの車庫権利となれば価値は出そうですよね。

気になる分譲価格は？

気になるのは分譲価格ですね。
住戸専有面積が35.90㎡～200.68㎡という幅広いラインナップですから最上階等は結構な価格が予想されます。
JR元町駅徒歩６分、地下鉄海岸線旧居留地・大丸駅徒歩５分と利便性が高く、居留地エリアとしては久しぶりの新築ということで注目されることも予想されます。

現在、和田興産からは予告広告として発表されているのでまだ価格発表はされていません。
もちろん２０２２年９月の竣工予定ということもあり価格発表は当分先ではないかと思います。

2020年７月施行の土地利用規制条例によって中心部の大規模マンション建設が規制されることが容易に想像できるなか、このマンションを一度は検討してみたいという方も多いのではないのでしょうか。

・神戸のタワーマンション特集│需給バランスの変化による資産性と騰落率
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