不動産売却における最適な成功術を解説

大切な資産でもある不動産を売却する際、成功術があります。
ズバリ、不動産会社選びで失敗しないことです。
そのために複数の不動産会社を比較することが売却成功の秘訣ともいえます。

不動産売却の流れ

まずは、不動産を売却する際の流れを理解しましょう。
不動産売却の流れを把握することは、損しない取引を実現するために、非常に重要です。
流れを理解できていれば、事前に対策が可能です。

売出前

売り出し前のこの時期は、一番重要な時期です。情報収集することを意識しましょう。

売却相談

まずは、不動産会社に売却査定の相談をします。売却相談に至った経緯や、ご希望等を相談することで、最適な売却方法を不動産会社が提案してくれます。

売却不動産の訪問査定

売却不動産の査定価格がいくらなのかは一番気になるポイントです。
不動産会社に実際に訪問してもらい、査定をしてもらいましょう。
近隣で取引された類似物件の成約価格をもとに、売却不動産の特徴（築年、向き、間取り、室内の状態など）や、現在の不動産市況（競合物件が多いか、人気のあるエリア・物件タイプかなど）を含めて算出されます。
室内の向きや眺望により大きく変動します。そういったポイントが反映されているかも確認しましょう。

媒介契約の締結

訪問査定も終え、査定価格を踏まえたうえで売り出し価格を決めます。
売出価格は査定価格の110%程度からスタートするのが理想です。
査定価格から大きく乖離しすぎると、なかなか売れない状態になってしまうので注意が必要です。
不動産会社に売却を依頼する際に締結する契約を媒介契約といいます。
任せる不動産会社を1社に限定する専任媒介契約(専属専任媒介契約)、複数を窓口にする一般媒介契約があり、希望によって選択ができます。

売出開始・売買契約

売出を開始すると、SUUMO等の各種ポータルサイトに物件の広告が掲載されます。
広告を見た内見希望者の対応を行いましょう。
売却活動が長引くようであれば、価格の見直しも検討しましょう。
購入希望者との、価格・条件がまとまれば売買契約に進みます。

売買契約後

売買契約後、お引越しなどの引き渡しの準備を行います。
特別な事情がない限り、売買契約からお引渡しまでは約1ヶ月～2ヶ月程度です。

不動産会社を選ぶ

売却を依頼する不動産会社はどこがいいのでしょうか。
多くの不動産会社がある中で、売却物件の種類(マンション・戸建・土地等)に応じて実績がある会社を選ぶようにしましょう。
選び方、比較する方法をお伝えします。

不動産会社サイトで比較

まずは、地域に店舗がある不動産会社をサイトで比較してみましょう。
大手不動産会社も含め、インターネットサイトを頑張っている不動産会社を選ぶことも重要です。
ポータルサイトやインターネットが主流ではなかった時代では、駅前に店舗を構えている不動産会社ほど、売買仲介を多く取り扱っていました。
今では購入希望者がインターネットで情報を入手し、直接現地で不動産会社と待ち合わせて物件を見に行くスタイルが主流となっています。

そのため最近の傾向として、売買仲介に強い不動産会社は、駅前の不動産会社ではなく、購入希望者が情報を知るきっかけになる、インターネット広告に力を入れている不動産会社に変わりつつあります。
ポータルサイトで社名を入れて検索すると、その不動産会社が扱っている物件の広告が分かります。 どんな広告をしているのか、選ぶ前にチェックしてみることをおススメします。

不動産ランキングで比較

不動産売却を依頼する会社は実績がある不動産会社に依頼したいという方も多いと思います。
大手不動産会社の実績は毎年4月～3月の一年間、住宅新報社が調査している全国ランキングで見ることができます。
実際に、不動産の地域ランキングでは地場不動産会社も上位にあがることがあります。
不動産の種類によっても得意、不得意が分かれます。不動産会社の担当に売却物件の実績比較を聞いてみましょう。

仲介手数料で比較

仲介手数料は会社ごとに異なります。
大手不動産会社では、仲介手数料を上限で設定している会社が多いです。
一方、仲介手数料半額等の割引を行っている不動産会社もあります。
売却実績や、顧客満足度を比較し、同程度のサービスやフォローが見込めるのであれば、割引を行っている不動産会社に依頼するのも選択肢の一つです。

売主の仲介手数料が無料の場合は要注意

仲介手数料の割引は、消費者にとって嬉しいものですが「売主様の仲介手数料は無料」と謳っている不動産会社には注意が必要です。
不動産仲介会社の収益は仲介手数料です。売主の仲介手数料が無料ということは、買主から必ず仲介手数料を頂く必要があります。
つまり、その不動産会社一社のみで販売活動を行い、他社不動産会社に情報を公開しないため、他社は購入希望のお客様がいても紹介できないことになります。
結果として幅広い販売活動ができない”囲い込み”の状態になり、満足のいく取引ができない場合があります。もし、そのような会社に相談する場合は、要注意です。

売却後のトラブルを防ぐ

選ぶ不動産会社によって売却後のトラブルが発生する場合があります。
売却後にトラブルが生じてしまっては、万全の取引とは言えません。
未然に防ぐために、確認できることをまとめました。

売却時の税金について質問をする

不動産会社は基本的に税務不介入ですが、売却には税金の話がつきものです。
最終的には、税務署等に確認する必要はありますが、一般的な税務制度については不動産会社でも調べることは可能です。税金が発生する可能性があるかを質問し、誠意をもって対応してくれる不動産会社を選びましょう。

室内の状態をしっかり伝える

長年住んでいれば、調子が悪い箇所も出てくるものです。不動産取引において、不具合や故障箇所は事前に不動産会社に伝えるようにしましょう。契約時にその内容がきちんと反映されているかも、書類をチェックすることが必要です。特に、「設備表」「物件状況報告書」にきちんと内容を直接記載するようにしましょう。
もし、売出前に室内の状態をきちんと確認されていないようであれば、不動産会社を変える選択も必要です。

まとめ

売却時の不動産会社を選ぶことは難しいように感じますが、売却前にしっかり話を聞くことが最大の準備とも言えます。
高額な査定価格を提示する不動産会社や最初だけ勢いのある不動産会社も注意しましょう。
きちんとした価格査定や、細かな対応を行う不動産会社と媒介契約を行うことが不動産売却の成功の秘訣と言えます。

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