※2023年1月19日に公開した記事ですが、確認内容を追記、その他の部分も修正して2023年10月14日に再度公開しました。
正式名称は「ジオ神戸三宮」に決定されました。
みなさま、こんにちは！
TOANET株式会社の大畑です。
今回は、神戸市中山手通2丁目で建設予定の新築マンションについて徹底調査しました。デベロッパーは、阪急阪神不動産株式会社の単独事業と思われます。建設予定地は、神戸を代表するストリート「トアロード」から一筋東側に入った、中山手通2丁目に位置しています。現地周辺のトアロードエリアは、お洒落なカフェやレストラン、ブティックや帽子店、宝飾店といった専門店が軒を連ねる街並みです。ターミナル駅となる「三宮」駅や「元町」駅にも程近く、非常に利便性の高い立地条件です。地上15階建て、総69戸、2023年9月着工予定の注目マンションです。＊2023年1月10日時点の調査です。今後変更される場合があります。
目次
アクセス-Access
計画地は、神戸の中心的ターミナル駅「三宮」駅をはじめとした、４線5駅が使いこなせるマルチアクセス。
・神戸市営地下鉄「三宮」駅徒歩3～4分
・ＪＲ神戸線「三宮」駅徒歩7～8分
・阪急神戸線「神戸三宮」駅徒歩7～8分
・阪神本線「神戸三宮」駅徒歩8～9分
・ＪＲ神戸線「元町」駅徒歩7～8分
ロケーション-Location
マンション計画地については、「トアロード」から一筋東に入った、中山手通２丁目3番(地番)に位置しています。このエリアは、通称「トアイースト」と呼ばれ、落ち着いた雰囲気の夜の飲食店などが集っており、「生田神社」からも程近いロケーションです。又、近くには、「コープこうべ山手店」や「セブンイレブン神戸トアロード店」といった商業施設もあるので、日常のお買物にも便利です。ちなみに、当社「TOANET株式会社」からも近いので、このあたりについては、十二分に承知しております！
計画地の地型は、東西方向に長く、敷地の西側と東側の二方が道路に接しています。敷地の南側隣接については、10階建ての賃貸マンションと、壁面レンガ貼り「神戸基督教改革宗長老会」の建物が建っています。
計画地の西側道路から、東方向を望む写真です。既に更地になっています。
敷地北西側より、南方向を望む写真です。敷地南側には、10階建ての賃貸マンションと、高さ2～3階程度と思われます「神戸基督教改革宗長老会」の建物が建っています。
先程の写真とは反対側(敷地北東側)から、南方向を望む写真です。撮影日が異なり、天候も異なっております。
プラン-Plan
■ランドプラン
東西に長い敷地条件を活かし、「全戸南向き」の配棟計画としています。マンションの1階部分は、「エントランス」・「管理室」・「駐輪場」・「駐車場」とし、住戸は配置されていません。建物2階～15部分を住戸として配置。地上15階建て、総戸数69戸の中規模マンションです。ちなみに「エントランス」については、敷地西側部分に配置されています。
現時点の計画では、ワンフロア5列。西側から3列の中層階住戸～高層階、東側から2列の高層階住戸については、南側が開けるようになるのではないでしょうか。(個人的推測ですので、間違っていればご勘弁願います。)
■住戸プラン
「神戸市中央区中山手2丁目計画についてのご案内」書類記載の図面より、推察される住戸専有面積については、次の通りです。
・中住戸⇒約60㎡～65㎡程度で、3LDK or 2LDK+Nプランだと思います。
・角住戸⇒約75㎡程度で、3LDKプランだと思います。
中住戸・角住戸ともに、南面間口がしっかりとれているので、「横長リビング」「対面カウンターキッチン」の間取りレイアウトが多いのではないでしょうか。
マンションの名称は？
デベロッパーが、「阪急阪神不動産株式会社」ですので、マンションブランド名「ジオ」を称するのは間違いないでしょう。次に、本計画地については「中山手二丁目」アドレスで、最寄り駅は神戸市営地下鉄「三宮」駅。よって、次の通りのマンション名が推察されます。
・「ジオ神戸中山手通二丁目」
・「ジオ神戸三宮」
・「ジオグランデ神戸中山手」
計画地については「トアロード」に面していませんが、エリア通称名として「ジオ神戸トアイースト」という選択肢もあるかもしれませんね。
建築概要
| 所在地 | 神戸市中央区中山手通2丁目3番2他(地番) |
| 交通 | 神戸市営地下鉄「三宮」駅徒歩3～4分 ＪＲ神戸線「三宮」駅徒歩7～8分 阪急神戸線「神戸三宮」駅徒歩7～8分 阪神本線「神戸三宮」駅徒歩8～9分 ＪＲ神戸線「元町」駅徒歩7～8分 |
| 計画戸数 | 69戸 |
| 着工時期 | 2023年9月中旬予定 |
| 竣工時期 | 2025年12月下旬予定 |
| 引渡可能年月 | 未確認 |
| 敷地面積 | 938.27㎡ |
| 建築面積 | 573.33㎡ |
| 容積対象面積 | 4,628.61㎡ |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上15階建 |
| 地目 | 宅地 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 建築確認番号 | 未確認 |
| 駐車場総台数 | 11台 |
| 駐車場使用料(月額) | 未確認 |
| 自転車置場総台数 | 69台 |
| 自転車置場使用料(月額) | 未確認 |
| バイク置場総台数(サイズ未確認) | 11台 |
| バイク置場使用料(月額) | 未確認 |
| 分譲後の権利形態 | 未確認 |
| 管理形態 | 未確認 |
| 管理会社 | 未確認 |
| 売主 | 阪急阪神不動産株式会社 |
| 施工 | 未確認 |
| 小学校区 | こうべ小学校 |
| 中学校区 | 神戸生田中学校 |
計画地周辺の中古マンション
■計画地周辺のマンション(7棟)をご紹介します。
①ザ・パークハウス神戸トアロード
| 所在地 | 神戸市中央区中山手通2丁目4-1 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上14階建て・総91戸 |
| 建築年月日 | 2012年10月 |
| 売主 | 三菱地所レジデンス株式会社 |
| 管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
②リベール三宮ミッド・キャスト
| 所在地 | 神戸市中央区中山手通2丁目2-4 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上15階建て・総56戸 |
| 建築年月日 | 2006年1月 |
| 売主 | 昭和住宅株式会社 |
| 管理会社 | グローバルコミュニティ株式会社 |
③ウォームズヴィル中山手
| 位置 | 神戸市中央区中山手通2丁目3-21 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上11階建て・総28戸 |
| 建設日 | 2002 年 4 月 |
| 売主 | 新東建設株式会社 |
| 管理会社 | 株式会社日本ネットワークサービス |
④ローレル・トアスクエア
| 位置 | 神戸市中央区中山手通2丁目4-15 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上14階建て・総73戸 |
| 建設日 | 2001年2月 |
| 売主 | 株式会社ローレル |
| 管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社 |
⑤ハーティネス・トアロード中山手
| 位置 | 神戸市中央区中山手通3丁目7-30 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上15階建て・総89戸 |
| 建設日 | 2003 年 3 月 |
| 売主 | 新星和不動産株式会社 |
| 管理会社 | グローバルコミュニティ株式会社 |
⑥ワコーレザ・神戸トアロード
| 位置 | 神戸市中央区中山手通3丁目7-28 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上14階建て・総192戸 |
| 建設日 | 2019年7月 |
| 売主 | 和田興産株式会社 |
| 管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
⑦ワコーレザ・トアロードレジデンス
| 位置 | 神戸市中央区中山手通2丁目24-1 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上14階建て・総184戸 |
| 建設日 | 2008 年 4 月 |
| 売主 | 和田興産株式会社 |
| 管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
気になる分譲価格は？
本計画については、2023年9月中旬着工予定、2025年12月下旬完成予定となっています。現在は「更地」の状態で、これから埋蔵文化財の発掘調査を進めるようです。近年、神戸市中央区の分譲マンションは、非常に高値で動いています。先にご紹介しました、計画地周辺マンションの内、最も築年数が浅い「⑦ワコーレザ・神戸レジデンス(2019年築)」の参考中古相場が、坪300万～坪330万円程度となっています。
現在の中古参考相場から推測するに、本計画は、平均坪単価350万円位が下限値ではないでしょうか。
本計画のプランにあてはめますと、
・中住戸・・・60㎡程度 ⇒5,500万円～7,000万円前後
・中住戸・・・65㎡程度 ⇒6,500万円～7,500万円前後
・角住戸・・・75㎡程度 ⇒7,000万円～8,500万円前後 という感じでしょうか。
稀少立地ですし、今後の工事費高騰次第では、もっと高いかもしれません。
あくまでも、個人的な推測ですので、外れてもご勘弁願います。
※2023年10月14日に追記
７０年間の定期借地物件ということを確認しました。
所有権とは大きく条件が異なりますので、改めて販売価格を予想したいと思います。
平均坪単価270万円位と予想しました。
・中住戸・・・60㎡程度 ⇒4,500万円～5,400万円前後
・中住戸・・・65㎡程度 ⇒5,000万円～6,000万円前後
・角住戸・・・75㎡程度 ⇒6,000万円～7,500万円前後
土地取得費用を割り引くことになりますので、このぐらいになるのではないでしょうか？
ただし、購入後は管理費や修繕費の他に以下の費用が掛かります。
・借地代
・建物解体用の積立金
所有権のマンションよりもランニングコストが高くなりますので、単純な値段だけでの比較は禁物です。
まとめ
以上、注目の新築マンション計画を徹底調査してみました。本計画は、着工時期がもう少し先なので、阪急阪神不動産のホームページには、まだ掲載されていません。当社「TOANET株式会社」も、計画地の近くに事務所を構えていますので、詳しい情報が入り次第、随時更新したいと思っております。又、計画地周辺には、複数のマンションがございます。中古物件も含めて、詳しい情報がお伝えできますので、下記フォームよりお問合わせお待ちしております。ここまで、ご覧いただきまして、誠に有難うございました。
住所／神戸市中央区中山手通3丁目10-6
営業時間／10：00～18：30
定休日／第2、第3火曜日 毎週水曜日
TEL／078-232-3339 FAX／078-330-0033
開業から約10年、本当に多くの方々に弊社をご利用いただきました。心より感謝申し上げます。これからも地域に貢献できる唯一無二の会社として社員一同邁進致します。