梅田ガーデンレジデンス｜大阪市北区の新築マンションを調査

みなさま、こんにちは！
TOANET株式会社の大畑です。
今回は、「大阪・梅田の最前列」と称する場所に誕生しました『梅田ガーデンレジデンス』を徹底調査しました。大阪市史上最高56階建て、住宅(分譲＆賃貸)・ホテル・商業施設が併設された、大規模制震タワーマンションです。＊2022年11月17日時点の調査です。今後変更される場合があります。

コンセプト-Concept

『梅田ガーデンレジデンス』は、「シティータワーシリーズ」で有名な、住友不動産が手掛ける大規模制震タワーマンションです。今回の物件名称が、「シティータワー」ではなく、「ガーデンレジデンス」と称しているのは、マンションのフロア構成が、商業(1階)・ホテル(4階～8階)・分譲マンション(9階～39階)・高級賃貸マンション(40階～56階)の複合開発型になっているためです。マンション全体の施設名称を、『梅田ガーデン』とし、分譲住宅部分を『梅田ガーデンレジテンス』(584戸)としています。ちなみに、ホテルフロアについては、住友不動産のホテルブランドである「ヴィラフォンテーヌ大阪梅田」(202室)、地上40階以上の超高層階フロアについては、同高級賃貸マンションシリーズの「LaTour大阪梅田」(ラ・トゥール)(134戸)としています。「大阪から、未来を変えよう。」をコンセプトとして繰り広げられる、大規模複合開発「梅田ガーデン」、「旧大阪北小学校跡地」に誕生しました。

マンション敷地の入口には、分譲マンション『UMEDA GARDEN RESIDENCE』と、高級賃貸マンション『La Tour OSAKA UMEDA』の文字が刻まれています。エントランスに向かうエスカレーターと合わさった姿が、本当に、美しいです。まるで、高級ホテルに向かうようですね。

住友不動産のホテルブランド『ヴィラフォンテーヌ大阪梅田』入口です。2022年8月にオープンしたばかりです。全室にシモンズ社製のベッドを採用しており、浴室には、あのミラブルの最新シャワーヘッド「ミラブルzero」を導入しているようです。(公式HPより)

アクセス-Access

『梅田ガーデンレジデンス』は、西日本最大のビッグターミナル駅、Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分、ＪＲ東海道線「大阪」駅徒歩5分。その他にも、Osaka Metro谷町線「東梅田」駅徒歩2分、阪神本線「大阪梅田」駅徒歩4分、阪急神戸線・宝塚線・京都線「大阪梅田」駅徒歩5分、Osaka Metro四ツ橋線「西梅田」駅徒歩7分、ＪＲ東西線「北新地」駅徒歩7分と、「7線7駅が利用可能」なマルチアクセスです。

マンション徒歩3分のOsaka Metro御堂筋線「梅田」駅からは、「本町」駅へ4分、「心斎橋」駅へ7分、「なんば駅」へ9分、「天王寺」駅へ16分と、当然ですが、便利です。

又、全国の主要都市へと繋がる新幹線「新大阪」駅まで、直通で3～4分(ＪＲ京都線・Osaka Metro御堂筋線利用)。空の便に繋がる「大阪国際空港」駅は、28分(阪急宝塚線「蛍池」駅経由、大阪モノレール利用)、「関西国際空港」駅へは59分(Osaka Metro御堂筋線「なんば」駅経由、南海特急ラピート利用)。国内・海外へのビジネス、旅行にも快適なアクセスといえるでしょう。

ちなみに、マンションより徒歩5分のＪＲ「大阪」駅からは、神戸「三ノ宮」駅まで、直通22分(新快速利用)、「京都」駅へは、直通29分の近さ。「三都物語」を気軽に満喫できますね。

ロケーション-Location

『梅田ガーデンレジデンス』周辺は、数々の商業施設、オフィス、ホテルが集積する、24時間眠らない街、梅田。マンション足元には、多くの人で賑わう「お初天神商店街」が広がり、巨大な地下街「ホワイティうめだ」出入口へも徒歩1分の近さです。又、梅田の中心的存在となる「阪急うめだ本店」や「阪神うめだ本店」へは徒歩３分。その他にも、「阪急HEP FIVE」(徒歩4分)、「大丸梅田本店」(徒歩5分)、「ヨドバシカメラ」(徒歩7分)、そして、「グランフロント大阪」(徒歩9分)も、日常使いができる利便性を有しています。

『大阪・梅田の最前列に暮らす贅』をキャッチコピーとするに相応しい、ロケーションといえますね！

マンション中層階以上の北側住戸は、「阪急HEP FIVE」の観覧車が望めそうですね。

デザイン-Design

外観は、黒を基調とした、都会的でスタイリッシュなデザイン。ボリューム感のある黒を、白とガラスが囲い込むことで、引き締まった印象としています。建物基壇部のタイルも、重厚感を醸しています。全体的に、高級感あふれるタワーデザインで、住友不動産らしさが出ています。

地上56階建て、建物全景を撮影するのには、かなりの「えびぞり」が必要でした。

周囲の建物と比較しても、高さ、規模感共に抜きん出ていますね。

プラン-Plan

【共用空間】

マンション入口に設けられたエスカレーターを昇り、エントランスドアから建物内に入ると、ラグジュアリーホテルさながらの「エントランスホール」が広がっています。真っ赤で、モダンなソファは、住友不動産が好んで使うファニチャーです。壁面や、コンシェルジュカウンターには、光沢ある天然大理石が使用されており、高級感が漂っています。

エントランスホールから続く、「エレベーターホール」も、同様に、光沢のある天然大理石で包みこむ仕様となっており、ギラギラ感が際立っています。

エレベーターを降りると、タワーマンションのシンボルともいえる「内廊下」へと繋がります。ホール内の間接照明や、カーペットタイルが印象的です。全体的に、黒を基調としているところが、住友不動産らしいですね。

その他にも、大規模タワーマンションならではの共用施設も充実しており、「スカイラウンジ」(３２階)や「パーティールーム」(9階)、「ワークラウンジ」(9階)や「フィットネスルーム」(3階)などを備えています。

ソファや椅子などの調度品が、高級感にあふれています。

ワークラウンジには、ガラスでセパレートされた「個室ブース」もあるようで、プライベートミーティングには、最適ですね。

ワークラウンジで仕事をして、気分転換にひと汗流す。そして、スカイラウンジで、都市の眺望を愉しむことができるなんて、まさにタワーマンションに暮らすステイタスといえますね。

【室内空間】

リビング・ダイニングや、洋室の開口部(一部)には、眺望をよりダイレクトに愉しめる「ダイナミックパノラマウインドウ」を採用しています(一部住戸除く)。　足元から広がる都心の眺望は、すごく魅力的です。

 

次に、代表的な住戸プランをご紹介します。建物柱型を、できる限り住戸内に入り込まないよう設計しているので、室内空間をすっきりと利用することができます。最近の住友不動産物件で、多く採用しており、室内の有効面積を高めています。

北向きの1LDKタイプ。コンパクトながら、廊下がほとんどないので、有効面積が高いプランといえるでしょう。トイレに手洗いカウンターがないのは残念です。

東向きの2LDKタイプ。中住戸ですが、リビング・ダイニングに、ダイナミックパノラマウインドウを採用しています。洋室(1)は7帖、ウォークインクロゼット付、トイレに手洗いカウンターを設け、浴室も1418サイズ。非常に綺麗なプランですね。

南東向きの3LDK、角住戸プラン。リビング・ダイニングのダイナミックパノラマウインドウが魅力的ですね。玄関には、シューズインクロゼットが設けられ、洋室(1)と洋室(2)の両方に、ウォークインクロゼットが設けられています。

建築概要

所在地	大阪市北区曽根崎二丁目73番2号(地番)
交通	Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅まで徒歩3分 ＪＲ「大阪」駅まで徒歩5分(地下街ルート) ＪＲ「大阪」駅まで徒歩6分(公道ルート) Osaka Metro谷町線「東梅田」駅まで徒歩2分 阪神本線「大阪梅田」駅まで徒歩4分 阪急宝塚線「大阪梅田」駅まで徒歩5分 阪急京都線「大阪梅田」駅まで徒歩5分 阪急神戸線「大阪梅田」駅まで徒歩5分 Osaka Metro四ツ橋線「西梅田」駅まで徒歩7分 ＪＲ東西線「北新地」駅まで徒歩7分
総戸数	584戸
完成年月日	2022年3月8日完成
入居(引渡し)予定日	2024年4月下旬
敷地面積	6,837.63㎡
建築面積	5,066.34㎡
構造・規模	鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上56階建て　地下1階建て
地目	宅地
用途地域	商業地域
建築確認番号	第H30確認建築GBRC00022号(2018年7月2日)、第H30確更建築GBRC00039号(2019年2月19日)、第H31確更建築GBRC00047号(2019年7月10日)、第R02確更建築GBRC00045号(2020年12月21日)、第R03確更建築GBRC00020号(2021年8月12日)、第R03確更建築GBRC00047号(2022年2月9日)
駐車場総台数	268台(タワーパーキング268台)、他に管理用6台(電気自動車充電スペース兼用1台含む)＊その他非分譲用143台
駐車場使用料(月額)	31,000円～43,000円
自転車置場総台数	818台〔平置208台、スライド97台、2段式(上段202台、下段311台)〕＊その他非分譲用13台
自転車置場使用料(月額)	500円～4,000円
バイク置場総台数	8台、防盗パイプ設置　＊その他非分譲用13台
ミニバイク置場総台数	136台(非分譲用含む)＊その他非住宅用4台
ミニバイク置場使用料(月額)	4,000円～5,000円
分譲後の権利形態	土地:一般定期借地権(75年)、建物:区分所有権
借地権の地代	7,249円～19,489円
借地権の保証金	217,470円～584,670円(敷金)
管理形態	区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社へ委託
管理会社	住友不動産サービス株式会社
売主	住友不動産株式会社
販売会社	住友不動産販売株式会社
その他特記事項	本物件敷地の南側は、建築基準法第42条2項道路に基づき道路境界後退しています。 本物件の敷地南側100ｍ先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建築予定です。(2022年12月竣工予定)
設計	株式会社大林組　大阪本店一級建築事務所
施工	株式会社大林組
備考	借地借家法第22条の規定による一般定期借地権(賃借権)、存続期間・75年、契約満了時、更地返還に代えて完全なる所有権状態にて賃借人に無償譲渡。借地借家法第13条による建物買取り請求不可。地代については、令和7年4月1日を初回改定として、以降3年毎に改定あり。

気になる分譲価格は？

『梅田ガーデンレジデンス』は、2022年3月に竣工し、既に販売を終えている第1期住戸については、2022年7月に引渡し済みとなっています。ところが、現在販売中物件の引渡し予定は、2024年4月下旬となっております。これは、事業主である住友不動産の、決算時期における売上調整だと思われます。(現在販売中の「シティータワー大阪本町」も、同様な方式としています。)

次に、販売価格を考察するうえで、押さえておきたいのが、この物件は、『一般定期借地権(75年)』だという点。また、定期借地期間が終了しても、建物は解体せずに、完全なる所有権状態で、住友不動産に無償譲渡するといった点が、一般的な定期借地権物件と異なるところです。(建物を解体しないので、毎月の解体準備金は不要となっています。)

そして、現在販売中物件の概要は、次の通りです。

・販売戸数/8戸
・販売価格/7,000万円～20,000万円
・専有面積/40.27㎡～87.72㎡
・間取り/1LD・K～3LD・K

上記内容から想定される坪単価は、坪574万円～坪753万円です。
もう一度、確認しておきますが、このマンションは、『一般定期借地権』物件です。驚きの価格です。
ちなみに、2021年に販売された第1期住戸の概要は、次の通りでした。

・販売戸数/52戸
・販売価格/11,000万円～20,000万円
・専有面積/59.11㎡～87.72㎡
・間取り/2LD・K～3LD・K
・該当階数/30階～35階

第1期販売については、全戸「億ション」でした。想定坪単価は、坪615万円～坪753万円です。どれくらいの戸数が、契約済みとなっているのでしょうか。
究極の立地条件ともいえる『梅田ガーデンレジデンス』、販売価格も最高峰ですね。

分譲住戸582戸全てを完売するには、どれくらいの期間を要するのでしょうか。10年くらの販売期間で完売すれば、事業的には大成功？
全てにおいて、住友不動産らしい物件でした。

【参考】40階以上に位置する、高級賃貸『La Tour大阪梅田』が、現在募集している住戸の概要は、次の通りです。
・募集戸数/9戸
・賃料(月額)/800,000円～2,000,000万円
・専有面積/100.15㎡～200.84㎡
・間取り/1LDK～4LDK
・想定坪賃料/坪26,400円～32,900円

TOANET株式会社

住所／神戸市中央区中山手通3丁目10-6
営業時間／10：00～18：30
定休日／第2、第3火曜日　毎週水曜日
TEL／078-232-3339　FAX／078-330-0033