【仮称】神戸市中央区中山手通2丁目計画｜新築マンション建設予定地を調査 追記 ジオ神戸三宮に決定
大畑清一郎
※2023年1月19日に公開した記事ですが、確認内容を追記、その他の部分も修正して2023年10月14日に再度公開しました。
正式名称は「ジオ神戸三宮」に決定されました。
みなさま、こんにちは！
TOANET株式会社の大畑です。
今回は、神戸市中山手通2丁目で建設予定の新築マンションについて徹底調査しました。デベロッパーは、阪急阪神不動産株式会社の単独事業と思われます。建設予定地は、神戸を代表するストリート「トアロード」から一筋東側に入った、中山手通2丁目に位置しています。現地周辺のトアロードエリアは、お洒落なカフェやレストラン、ブティックや帽子店、宝飾店といった専門店が軒を連ねる街並みです。ターミナル駅となる「三宮」駅や「元町」駅にも程近く、非常に利便性の高い立地条件です。地上15階建て、総69戸、2023年9月着工予定の注目マンションです。＊2023年1月10日時点の調査です。今後変更される場合があります。
アクセス-Access
計画地は、神戸の中心的ターミナル駅「三宮」駅をはじめとした、４線5駅が使いこなせるマルチアクセス。
・神戸市営地下鉄「三宮」駅徒歩3～4分
・ＪＲ神戸線「三宮」駅徒歩7～8分
・阪急神戸線「神戸三宮」駅徒歩7～8分
・阪神本線「神戸三宮」駅徒歩8～9分
・ＪＲ神戸線「元町」駅徒歩7～8分
ロケーション-Location
マンション計画地については、「トアロード」から一筋東に入った、中山手通２丁目3番(地番)に位置しています。このエリアは、通称「トアイースト」と呼ばれ、落ち着いた雰囲気の夜の飲食店などが集っており、「生田神社」からも程近いロケーションです。又、近くには、「コープこうべ山手店」や「セブンイレブン神戸トアロード店」といった商業施設もあるので、日常のお買物にも便利です。ちなみに、当社「TOANET株式会社」からも近いので、このあたりについては、十二分に承知しております！
計画地の地型は、東西方向に長く、敷地の西側と東側の二方が道路に接しています。敷地の南側隣接については、10階建ての賃貸マンションと、壁面レンガ貼り「神戸基督教改革宗長老会」の建物が建っています。
計画地の西側道路から、東方向を望む写真です。既に更地になっています。
敷地北西側より、南方向を望む写真です。敷地南側には、10階建ての賃貸マンションと、高さ2～3階程度と思われます「神戸基督教改革宗長老会」の建物が建っています。
先程の写真とは反対側(敷地北東側)から、南方向を望む写真です。撮影日が異なり、天候も異なっております。
プラン-Plan
■ランドプラン
東西に長い敷地条件を活かし、「全戸南向き」の配棟計画としています。マンションの1階部分は、「エントランス」・「管理室」・「駐輪場」・「駐車場」とし、住戸は配置されていません。建物2階～15部分を住戸として配置。地上15階建て、総戸数69戸の中規模マンションです。ちなみに「エントランス」については、敷地西側部分に配置されています。
現時点の計画では、ワンフロア5列。西側から3列の中層階住戸～高層階、東側から2列の高層階住戸については、南側が開けるようになるのではないでしょうか。(個人的推測ですので、間違っていればご勘弁願います。)
■住戸プラン
「神戸市中央区中山手2丁目計画についてのご案内」書類記載の図面より、推察される住戸専有面積については、次の通りです。
・中住戸⇒約60㎡～65㎡程度で、3LDK or 2LDK+Nプランだと思います。
・角住戸⇒約75㎡程度で、3LDKプランだと思います。
中住戸・角住戸ともに、南面間口がしっかりとれているので、「横長リビング」「対面カウンターキッチン」の間取りレイアウトが多いのではないでしょうか。
マンションの名称は？
デベロッパーが、「阪急阪神不動産株式会社」ですので、マンションブランド名「ジオ」を称するのは間違いないでしょう。次に、本計画地については「中山手二丁目」アドレスで、最寄り駅は神戸市営地下鉄「三宮」駅。よって、次の通りのマンション名が推察されます。
・「ジオ神戸中山手通二丁目」
・「ジオ神戸三宮」
・「ジオグランデ神戸中山手」
計画地については「トアロード」に面していませんが、エリア通称名として「ジオ神戸トアイースト」という選択肢もあるかもしれませんね。
建築概要
| 所在地 | 神戸市中央区中山手通2丁目3番2他(地番) |
| 交通 | 神戸市営地下鉄「三宮」駅徒歩3～4分 ＪＲ神戸線「三宮」駅徒歩7～8分 阪急神戸線「神戸三宮」駅徒歩7～8分 阪神本線「神戸三宮」駅徒歩8～9分 ＪＲ神戸線「元町」駅徒歩7～8分 |
| 計画戸数 | 69戸 |
| 着工時期 | 2023年9月中旬予定 |
| 竣工時期 | 2025年12月下旬予定 |
| 引渡可能年月 | 未確認 |
| 敷地面積 | 938.27㎡ |
| 建築面積 | 573.33㎡ |
| 容積対象面積 | 4,628.61㎡ |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上15階建 |
| 地目 | 宅地 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 建築確認番号 | 未確認 |
| 駐車場総台数 | 11台 |
| 駐車場使用料(月額) | 未確認 |
| 自転車置場総台数 | 69台 |
| 自転車置場使用料(月額) | 未確認 |
| バイク置場総台数(サイズ未確認) | 11台 |
| バイク置場使用料(月額) | 未確認 |
| 分譲後の権利形態 | 未確認 |
| 管理形態 | 未確認 |
| 管理会社 | 未確認 |
| 売主 | 阪急阪神不動産株式会社 |
| 施工 | 未確認 |
| 小学校区 | こうべ小学校 |
| 中学校区 | 神戸生田中学校 |
計画地周辺の中古マンション
■計画地周辺のマンション(7棟)をご紹介します。
①ザ・パークハウス神戸トアロード
| 所在地 | 神戸市中央区中山手通2丁目4-1 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上14階建て・総91戸 |
| 建築年月日 | 2012年10月 |
| 売主 | 三菱地所レジデンス株式会社 |
| 管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
②リベール三宮ミッド・キャスト
| 所在地 | 神戸市中央区中山手通2丁目2-4 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上15階建て・総56戸 |
| 建築年月日 | 2006年1月 |
| 売主 | 昭和住宅株式会社 |
| 管理会社 | グローバルコミュニティ株式会社 |
③ウォームズヴィル中山手
| 位置 | 神戸市中央区中山手通2丁目3-21 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上11階建て・総28戸 |
| 建設日 | 2002 年 4 月 |
| 売主 | 新東建設株式会社 |
| 管理会社 | 株式会社日本ネットワークサービス |
④ローレル・トアスクエア
| 位置 | 神戸市中央区中山手通2丁目4-15 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上14階建て・総73戸 |
| 建設日 | 2001年2月 |
| 売主 | 株式会社ローレル |
| 管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社 |
⑤ハーティネス・トアロード中山手
| 位置 | 神戸市中央区中山手通3丁目7-30 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上15階建て・総89戸 |
| 建設日 | 2003 年 3 月 |
| 売主 | 新星和不動産株式会社 |
| 管理会社 | グローバルコミュニティ株式会社 |
⑥ワコーレザ・神戸トアロード
| 位置 | 神戸市中央区中山手通3丁目7-28 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上14階建て・総192戸 |
| 建設日 | 2019年7月 |
| 売主 | 和田興産株式会社 |
| 管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
⑦ワコーレザ・トアロードレジデンス
| 位置 | 神戸市中央区中山手通2丁目24-1 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上14階建て・総184戸 |
| 建設日 | 2008 年 4 月 |
| 売主 | 和田興産株式会社 |
| 管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
気になる分譲価格は？
本計画については、2023年9月中旬着工予定、2025年12月下旬完成予定となっています。現在は「更地」の状態で、これから埋蔵文化財の発掘調査を進めるようです。近年、神戸市中央区の分譲マンションは、非常に高値で動いています。先にご紹介しました、計画地周辺マンションの内、最も築年数が浅い「⑦ワコーレザ・神戸レジデンス(2019年築)」の参考中古相場が、坪300万～坪330万円程度となっています。
現在の中古参考相場から推測するに、本計画は、平均坪単価350万円位が下限値ではないでしょうか。
本計画のプランにあてはめますと、
・中住戸・・・60㎡程度 ⇒5,500万円～7,000万円前後
・中住戸・・・65㎡程度 ⇒6,500万円～7,500万円前後
・角住戸・・・75㎡程度 ⇒7,000万円～8,500万円前後 という感じでしょうか。
稀少立地ですし、今後の工事費高騰次第では、もっと高いかもしれません。
あくまでも、個人的な推測ですので、外れてもご勘弁願います。
※2023年10月14日に追記
７０年間の定期借地物件ということを確認しました。
所有権とは大きく条件が異なりますので、改めて販売価格を予想したいと思います。
平均坪単価270万円位と予想しました。
・中住戸・・・60㎡程度 ⇒4,500万円～5,400万円前後
・中住戸・・・65㎡程度 ⇒5,000万円～6,000万円前後
・角住戸・・・75㎡程度 ⇒6,000万円～7,500万円前後
土地取得費用を割り引くことになりますので、このぐらいになるのではないでしょうか？
ただし、購入後は管理費や修繕費の他に以下の費用が掛かります。
・借地代
・建物解体用の積立金
所有権のマンションよりもランニングコストが高くなりますので、単純な値段だけでの比較は禁物です。
まとめ
以上、注目の新築マンション計画を徹底調査してみました。本計画は、着工時期がもう少し先なので、阪急阪神不動産のホームページには、まだ掲載されていません。当社「TOANET株式会社」も、計画地の近くに事務所を構えていますので、詳しい情報が入り次第、随時更新したいと思っております。又、計画地周辺には、複数のマンションがございます。中古物件も含めて、詳しい情報がお伝えできますので、下記フォームよりお問合わせお待ちしております。ここまで、ご覧いただきまして、誠に有難うございました。
住所／神戸市中央区中山手通3丁目10-6
営業時間／10：00～18：30
定休日／第2、第3火曜日 毎週水曜日
TEL／078-232-3339 FAX／078-330-0033
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