神戸のタワーマンション特集│需給バランスの変化による資産性と騰落率

2020年に施行されたタワマン規制を皮切りに、三宮中心部での住宅事情が大きく変化しています。

そこで、トアネットではあらためて神戸三宮のタワーマンション事情を調べてみました。

関西圏でも注目されている神戸市中央区のタワーマンション

神戸市中央区のタワーマンションは関西圏でも注目を集めています。

「地域ブランド調査2020」において市区町村ランキング第6位

47都道府県と国内の1,000の市町村を対象に、84項目の調査項目から市町村の魅力を数値化した「地域ブランド調査2020」によると、神戸市は市町村の魅力度ランキングにおいて6位の都市になりました。

神戸市中央区は、海と山に囲まれた自然豊かな地形ながら、観光地として名高い「北野・異人館」、神戸港、税関近くには「南京町」、「旧居留地」があり、自然と異国情緒あふれる街並みが特徴です。

なかでも「住んでみたい」という内容である「居住意欲度」の項目においては神戸市は2位でした。

利便性の高さ

街の中心となるのは三宮駅です。

三宮駅は

JR
阪急電鉄
阪神電鉄
神戸市営地下鉄
ポートライナー(ポートアイランド線)

の5つの鉄道会社の路線が集まり、さまざまな場所にアクセスできる、神戸のハブとなる駅です。

三宮から東海道新幹線「新神戸駅」まで、市営地下鉄で約2分、「神戸空港」まで約18分、アクセスの良さは抜群です。

大都市圏へのアクセスがしやすい上、空港や新幹線駅が同一区内にあるため、交通機能の高い都市と言えます。

人口が増える神戸市中央区

6月25日総務省は2020年国勢調査の速報を発表しました。
それによると神戸市中央区の人口は148,256人となり、5年間で12,562人増加しています。

2015年と比べると人口比は約109.3%となっています。

市区町村	増減率	増減数
神戸市中央区	+9.3%	+12562人
明石市	+3.6%	+10429人
神戸市兵庫区	+2.2%	+2314人
西宮市	-0.44%	-2145人

子育て支援にも力を入れており、待機児童の解消や、保育料支援、医療費補助等、郊外から移住する子育て世帯にメリットがある政策を施行しています。

「住んでみたい」という魅力があり、実際に人口が増えていることからも神戸三宮は人気があると言えますね。

タワー規制に沸く中央区のタワマン事情

2021年7月現在、神戸三宮間のタワーマンションは21棟あります。
(弊社のタワーマンション定義：階高20階以上、総戸数100戸以上としています。)

さらに住戸数にすると5872戸。
東京や大阪のような大都市圏と比較すると、決して多くありません。

そんな中、タワーマンション規制が施行され、神戸市中央区のタワマン事情は大きく変化しました。

要約すると神戸市中心部では、、、、
・タワーマンションの新たな建築の可能性は、今後極めて低い。

・眺望の良い住戸は中古マンションの方が多い。

・質の高い共用サービスを求める場合にも同じ。

神戸三宮で眺望が良く、質の高いサービスを受けられる住宅を探すには、中古のタワーマンションから探さなければならないことが予想できます。

需給バランスの変化による資産価値の上昇

神戸のタワマン規制と同じく、都市規制により建築規制が行われ、資産価値が変化した地域があります。

ご存知の方もいらっしゃると思いますが、京都市中京区、下京区の田の字エリアです。

建築規制を行った京都市の中でも特に「田の字エリア」は、住宅価格が大幅に上昇しました。
簡単に説明しますと、従来であれば10階建を建築できていたものが高さ規制により5階建までしか建築できなくなり、結果容積率を最大限生かせなくなったため、供給戸数と販売価格に影響がでるようになりました。

神戸市中心部のタワマン規制もこの状況と似ているのではないでしょうか。

現在でも東京や大阪のように新築タワーマンションが供給されている地域と、神戸市中央区のようにタワマン規制が施行された地域とでは、その後の資産価値に大きな差が生まれるのではないかと考えます。

既存タワーマンションの特徴と価格騰落率

すでに建築されているタワーマンションを築年数順に並べ、価格騰落率を算出しました。

騰落率とは

新築時の価格に対しどれだけ増減しているかをパーセントで表したものです。
(2019年3月~2021年9月までの成約価格から算出)

マンション名	建築年月	騰落率
D’グラフォート神戸三宮タワー	2005年3月	+19.7%
アパタワーズ神戸三宮	2005年9月	+4.4%
トア山手ザ・神戸タワー	2008年11月	+9.9%
ジークレフ新神戸タワー	2009年8月	+21.4%
ライオンズタワー神戸元町	2009年9月	+11.1%
アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー	2009年12月	-4.8%
ブリリアタワー神戸元町	2010年9月	+4%
ベリスタ神戸旧居留地	2011年2月	+23.1%
プラウドタワー神戸県庁前	2012年1月	+39%
神戸ハーバータワー	2013年1月	+26.8%
シティタワー神戸三宮	2013年1月	+40.9%
ザ・レジデンス神戸元町通	2014年3月	+20.1%
クレヴィアタワー神戸ハーバーランド	2015年1月	+17.5%
ワコーレシティ神戸三宮	2015年10月	+13.2%
ザ・パークハウス神戸ハーバーランドタワー	2015年10月	+31.1%
ジ・アーバネックスタワー神戸元町通	2016年1月	+5.8%
パークホームズ神戸ザレジデンス	2017年1月	+1.1%
ザ・パークハウス神戸タワー	2019年11月	+17.2%

神戸三宮エリアで、一番最初に建築されたタワーマンションはD’グラフォート神戸三宮タワーです。
2005年に建築されたタワーマンションでも、かなり値上がりしていることがわかります。
タワーマンションを築年数順に並び替えるとよくわかりますね。
(エルグレース神戸三宮タワーステージ、ワコーレ神戸三宮トラッドタワーはデータ不足のため記載しておりません。)

専有面積の特徴

続いて、供給された5872戸の広さと供給戸数について詳しく調べてみました。
(2021年7月現在、神戸三宮間で販売されたタワーマンションの住戸数は5872戸)

専有面積	戸数	割合
50㎡未満	307戸	5.5％
50㎡～60㎡未満	649戸	11.6%
60㎡～70㎡未満	1091戸	19.5%
70㎡～80㎡未満	1820戸	32.5%
80㎡～90㎡未満	903戸	16.1%
90㎡～100㎡未満	508戸	9.1%
100㎡～120㎡未満	230戸	4.1%
120㎡以上	88戸	1.6%